「そろそろ自分も起業したい。ネットがメインの仕事だから、机とパソコンがあれば十分」
「でも、事務所を借りるとお金がかかるし、自宅をオフィスにして開業しようかな～」
そう考えている方は、この記事の対象者です！
フリーランス・個人事業主として独立開業したり、スタートアップ企業を設立したりする方は、できるだけ初期費用を抑えたいのが本音かと思います。そこで思いつくのが「自宅兼オフィス」で仕事をすること。
しかし、「賃貸マンション」をオフィスにして事業を始めると思わぬトラブルに発展してしまう可能性があります。
この記事では、賃貸マンションを事務所利用したときに起こりうるトラブルの内容や、どんな対策があるのかについて詳しくご説明します。
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また、バーチャルオフィスの基礎知識や選び方を知りたい方は以下の記事もあわせてご覧ください。
居住用の物件を事務所利用することは基本的にNG
自宅として借りた物件を、事業用に利用したり、法人登記の住所として利用したりすることは基本的に不可となります。
契約違反となり、今の家から退去させられる恐れもあります。
そのようなトラブルが起こる前に、自宅を事業利用できない理由や対策について確認しておきましょう。
なぜ居住用賃貸物件を仕事に使うとまずいのか
「ちゃんと家賃を払って契約しているのだから、仕事に使っても問題ないのでは？」
そう考える方もいらっしゃるかもしれません。
しかし賃貸物件の場合、自宅を事業用にしてしまうとまずい理由があります。
居住用賃貸物件と事業用賃貸物件は区別されている
賃貸物件には、「居住用賃貸物件」と「事業用賃貸物件」があります。
「居住用賃貸物件」は、借主本人が住むために借りている物件です。皆さんが借りている自宅も、こちらに該当する可能性が高いかと思います。
一方、「事業用賃貸物件」は、ビジネスを行うために借りる物件です。顧客や従業員など、人の出入りがあることを想定している点が特徴です。
このように、同じ賃貸物件でも用途によって区別されています。税金や保険などの面でも違いがあるため、居住用賃貸物件を無断で事業用にすることはできません。
税金に関する問題がある
居住用賃貸物件と事業用賃貸物件の大きな違いは、消費税です。
居住用賃貸物件の場合、家賃は非課税です。
それに対して、事業用賃貸物件は家賃にも消費税がかかります。
もしあなたが自宅をビジネス利用するなら、家賃に消費税をプラスした額を支払わなければなりません。そうしなければ、貸主である大家が脱税していることになってしまいます。
「バレなければいいだろう」と軽い気持ちで事業に利用してしまうと、自分も大家も脱税という大変な事態に巻き込まれてしまうのです。
自宅が居住用賃貸物件かを調べる方法
「今借りている物件が居住用賃貸物件なのかどうか分からない」
そんな方には、下記の方法で居住用賃貸物件かどうかを確認しておきましょう。
賃貸契約書を確認する
まずは賃貸契約書を確認します。
契約書に、居住専用であることや、事業利用は不可であることが明記されている場合もあります。その際には、今の自宅をビジネス利用することは難しいと考えた方が良いでしょう。このページの下部にある『今住んでいる物件を事業用にできない場合の対処方法』をもとに、別の方法を考えることをおすすめします。
大家や管理会社に聞く
賃貸契約書に居住専用かどうか明記されていない場合や、判断に迷った場合には、大家や管理会社に確認しましょう。
事情を話して交渉すれば、事業に利用する許可が得られる可能性もあります。
居住用賃貸物件を法人登記したらバレる？
「大家さんの許可を取らずにこっそり法人登記するのはダメなの？」
そう思う方がいらっしゃるかもしれません。
結論から言うと、法人登記をするとバレます。
法人登記を行うと、その会社の所在地は誰でも調べることが可能になります。
方法も簡単で、国税庁の法人番号公表サイトにアクセスして検索するだけです。もし大家が怪しいと思って検索したら、すぐにあなたがビジネス利用していることが分かってしまいます。
個人事業主の開業届に書いたらバレる？
開業届の納税地として自宅の住所を書いた場合、バレる可能性は低いと考えられます。なぜなら、個人事業主の住所は簡単に調べることはできないからです。
ただし、バレないからといって、勝手に開業届に書いていいというわけではありません。賃貸契約に違反する恐れや、家賃にかかる消費税の問題が存在しています。
事業用に使っていることがバレるとどうなるのか？
もし、居住用賃貸物件を勝手にビジネス利用していたことがバレたらどうなるのかをご説明します。
退去させられるかもしれない
居住用として借りた物件を仕事に使ってしまったのですから、契約違反に当たります。
大家の判断によっては、今住んでいる場所から退去させられるかもしれません。「バレないだろう」とこっそりビジネス利用してしまった結果、自宅に住めなくなるという状況にまで発展する可能性があるのです。
また退去は免れたとしても、税金の関係で家賃が値上げされるケースも考えられます。
大家や管理会社からの信頼を損なう
契約に違反する行為をしていたと分かれば、大家や管理会社からの信頼を失うことになるでしょう。
今の物件に住み続けるとしても、気まずい思いをしながら過ごすことになるかもしれません。
管理会社からの信頼を損なった場合、次の物件を探す際にも支障が出る恐れがあります。
住所変更に時間とお金がかかる
バレて引っ越しをした場合、住所変更の手間があることも忘れないでください。
法人登記の変更（本店移転登記）や名刺の作り直しなど、さまざまな作業が必要です。本店移転登記には費用もかかります。時間やお金など多くのものを失う可能性があるのです。
- 東証プライム市場企業「GMOグループ」運営のバーチャルオフィス
- 都心を中心に、横浜・名古屋・大阪・京都・福岡の住所をビジネス利用可能
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自宅を事務所として使いたい場合にやるべきこと
居住用の物件を事業用に使うことはできないとご説明してきましたが、「それでも自宅を事務所として使いたい」という方もいらっしゃるでしょう。
その場合には、「バレない対策」を取るのではなく、「大家に正直に話して了承を得る」ことが大切です。
ここでは、大家の了承を得るためにやるべきことをご紹介します。
契約書を確認し大家に相談する
まずは『自宅が居住用賃貸物件かを調べる方法』を見ながら、賃貸契約書を確認してください。
そして、交渉できそうな場合には大家に相談します。
ビジネスに利用したいことを正直に話しましょう。他の入居者に迷惑がかからないことを説明するのも大切です。
大家は、あなたが事業を始めることにより、知らない人が出入りしたり、騒音が発生したりしないかを心配しているはずです。そのようなことが起きる心配がないなら、きちんと話すことで許可を得られる可能性が出てきます。
法人登記や開業届に使う了承を得る
「事業に利用してもいいか」に加えて、「法人登記や開業届に住所を記載してもいいか」という点についても許可を取る必要があります。
大家の方針によっては、「仕事に使うことは問題ないが、法人登記は許可できない」と言われるかもしれません。細部までよく聞いておきましょう。
家賃に関する交渉をしておく
『なぜ居住用賃貸物件を仕事に使うとまずいのか』の項目でもご紹介しましたが、居住用物件と事業用物件では支払うべき税金が異なります。
仕事で使う許可を取れたら、家賃に関する交渉も行ってください。現在の家賃に消費税を上乗せした金額に変わるのか、別の金額を設定してもらうのか、曖昧にしないことが大切です。
今住んでいる物件を事業用にできない場合の対処方法
大家に交渉しても許可をもらえなかった場合の対処方法をご紹介します。
交渉そのものが難しい場合も、以下の方法を検討してみてください。
事務所兼自宅にできる物件に引っ越す
どうしても自宅と事務所を同じ場所にしたい場合は、事業用に使える物件に引っ越すのも一つの手です。
引っ越しの費用などはかかりますが、最初から「事業用にできる」と分かっている物件なら安心して開業できます。
なお、事業用にできるといっても、業種によっては利用できない可能性もあります。自分が始めたい仕事の内容や、法人登記の予定などをはっきり伝えた上で物件探しをしましょう。
レンタルオフィスやシェアオフィスを利用する
「事業用にする許可はもらえなかったが、今の家に住み続けたい」という方は、レンタルオフィスの利用を検討しましょう。借りたオフィスで日々の業務や法人登記を行います。
レンタルオフィスは、賃貸物件の事務所よりも安く借りられるのが特徴です。机やインターネット環境なども整備されており、すぐに事業を始められます。
また、法人登記や開業届の納税地にすることも可能です。
バーチャルオフィスを利用する
「大家に相談して、自宅で仕事をする許可はもらえた。しかし法人登記はできないと言われてしまった…」
そういった場合には、バーチャルオフィスの利用がおすすめです。
バーチャルオフィスは、事業用の住所を貸し出すサービスです。借りた住所は、法人登記や開業届の納税地として利用することができます。
バーチャルオフィスには物理的な作業スペースはありません。そのため、自宅で仕事をする人に向いています。
日々の業務は自宅で行いながら、名刺やウェブサイトにはバーチャルオフィスの住所を記載するという使い方になります。自宅を仕事場にする許可だけは取れたという場合には検討してみると良いでしょう。
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- 会議用の物理スペースが存在しない（提携サービスあり）
- 郵便物の即時転送はオプション料金が必要
まとめ
居住用に借りている物件を仕事で使うと、大きな問題を引き起こす可能性があります。
大家に黙って開業しても、いつかバレてしまうと考えた方が良いでしょう。ビジネスを始めたいときは、まず大家にきちんと話すことが大切です。
大家から許可をもらえるのが一番ですが、もらえなかった場合には引っ越しやレンタルオフィス、バーチャルオフィスの利用などを検討してみてください。
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